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中城新产业创始人刘爱明

深圳温润的冬日傍晚，深南大道旁华侨城创意园里，一面布满爬山虎的旧墙之下，一扇斑驳的铁门，由此上四楼，便是刘爱明创办的中城新产业控股(深圳)有限公司新办公室。

跑步冲刺、与毛大庆拥抱、在论坛演讲以及清华大学房地产行业协会第一届理事会，刘爱明办公桌上的四张照片，记录了这位地产界“老人”二十多年的职业历程和传奇生涯。

1993年，刘爱明毕业于清华大学，获建筑材料硕士学位，随后加入中海地产股份有限公司。2002年，王石发起著名的挖角中海高管的“海盗行动”，刘爱明藉此加入万科集团任执行副总裁。

2011年，万科酝酿转型之初，一众老人陆续离职，曾被视作王石接班人之一的刘爱明“闪电”去职万科，加盟协信地产任CEO，在地产圈引起轩然大波。今年6月，此前因牵涉宋林案而被带走协助调查的协信集团董事长吴旭回归，刘爱明则正式“告别”职业经理人生涯，回到深圳开启创业之路。

采访时间一度被修改数次，最后定在11月20日。如果将一个小时的采访比作一次跑步练习，前20分钟的热身中，刘爱明只说他目前在做的产业地产，并且充满自信。如果你不追问其中的细节，这位做好了长跑准备的“跑者”并不会轻易道出他的逻辑与打法。

当然，如果梳理近半年他做的很多事情：找合伙人创办公司、与国企合作拿到项目、与中国科学院合作拿到产业园的运营权、参与一档美女创业分享节目、为中科院的一项技术找市场。或许，你可以看出刘爱明到底在做什么。

界面新闻：中城新产业目前在深圳有哪些项目？

刘爱明：目前中城新产业在深圳有三个重资产项目和两个轻资产项目。重资产项目包括与深城投合作的嘉邻中心二期产业项目以及飞东片区旧改住宅项目，另外在龙岗有一个占地2万平方米的旧改产业项目；轻资产包括中科龙岗技术转移中心、深圳湾生态科技园的运营管理。

界面新闻：办公室开放后，是不是意味着公司团队已经组建完成？新城产业研究设计院筹备完成了吗？

刘爱明：目前团队有30多个人，未来随着项目的启动，会继续扩招人员，总的来说公司的架子已经搭建好了。产业研究设计院隶属于产业事业部下，目前尚没有太多实质内容。

我们公司的架构比较特别，我们有一个建设设计部，就是从施工图开始一直到把房子交完；产业事业部实际上做产业研究、招商、运营等工作；前期我们还有一个部落联盟单位筑略设计，主要做整合资源等工作。我们整个架构是属于一种部落式的架构，跟传统的战略模式不太一样。

界面新闻：如何定位中城新产业？它是一家房地产企业吗？

刘爱明：中城新产业是一家专注于产业研究、为中小制造业企业转型服务的产业地产商。在深圳的关外地区，中小型制造业企业“多如牛毛”，但是在技术、客户迅速变化的今天，这些中小制造业企业都面临着转型升级的问题，我们为他们服务。中城新产业的核心能力就是进行产业研究，整合技术和资源，帮助其转型。

界面新闻：产业项目投资大、周期长，很多开发商不得不前期靠销售公寓和商铺回笼资金，中城新产业靠什么盈利？

刘爱明：很多产业项目，是因为政府非常需要，企业便拿这个去跟政府谈判要地，这个时候产业便成为了“棋子”。等土地要回来了，先“偷鸡摸狗”卖一点住宅好回笼资金，然后产业这个“棋子”怎么做就已经不重要了。

所以说中国从南到北、从东到西，没有多少真正的产业园。但是真正说到钱上面，这个行业里面的逻辑从来就是“有能力就有钱”，只要好的理念被认同，大把投资机构给钱，还恨不得多给点钱。

中城新产业之所以要和很多技术企业、中国科学院合作，就是因为他们的技术能够很好地为中小制造业转型服务，而我们研究客户和市场，也是为了中小制造业企业转型服务，我们的能力就是有技术、有理念。当我们真正能够为中小制造业企业创造价值的时候，就不愁他们不买我的写字楼。所以我们是先有产业，后有地产。

界面新闻：在你看来，怎样才算是好的产业园？国内有哪些有代表性的产业园？

刘爱明：好的产业园就是知道客户的需求是什么，然后服务好你的客户。就像好的住宅，客户的小孩要上学，那学校的配套就非常好，当然住宅作为生产质量这些环节，那就是底线要求。反过来讲，现在一些产业园提供的注册、税务、融资等方面的需求，还很浅显，并没有找到中小企业转型的真正痛点。

目前，从国内来看，苏州工业园、天安集团做的还比较好，真正在产业方面投入人力、物力去研究，在很大程度上帮助企业做大了产业。好的产业园区我们可以学一学，但恐怕能学的东西也不多，在互联网时代，我们还要慢慢地探索，但核心的东西是有能力找到客户痛点、解决痛点。

界面新闻：万科有“万科云”，毛大庆有“优客工场”，世联行有“小样社区”等产业品牌，未来中城新产业的品牌名字会是什么？在运营上与其他有何区别？

刘爱明：品牌肯定会有的，但是这并不重要。等到深圳湾生态科技园项目出来的时候，届时我们的品牌名称才能透露。在深圳湾这个项目上，我们做的还是制造业转型服务商，服务的内容也会在这个项目中得到体现。

在运营上面，我们与优客工场求规模不同的是，我们只需几万平方米的空间，然后将技术与资源整合，但这又不是我们传统意义上的招商运营，招商运营是你的生意，跟制造业没有关系，客户根本不关心这个，最后会变成你的自娱自乐。

前段时间我在深圳湾搞了一个美女创业家真人秀活动，别人看不懂说刘爱明是不是想搞投资。其实，我对创投完全没兴趣，美女创业家是一群90后，代表的是目前的消费者；而转型中的制造业企业主，我们简单地称之为大叔，是一个再创业的群体。那这两个群体在一起对话会比较有意思，一个是企业，一个代表消费者，利用真人秀的节目大家来碰撞一下，碰一点东西出来，而这个节目也是我为客户的一种服务内容。

界面新闻：中城新产业未来的项目全部为自己持有吗？将进入几个城市？

刘爱明：我一贯的主张是该持有的就持有，该卖的就卖，未来中城新产业的产业项目将全部持有，那比如说大股东委托给我们的飞东片区旧改住宅项目，那肯定是用来卖的。我们通过持有来赚钱，而不是通过销售来赚钱，这个理念是被所有投资者所认可的。

未来，中城新产业将进入深圳、北京、上海三个城市，将不会再有第四个城市，主要是看中这三个城市产业的活跃。

界面新闻：做了这么多年住宅，是什么原因让你去关注产业地产和企业转型？

刘爱明：其实创业最核心的思考还是从客户开始，互联网对这个世界的颠覆很大，很多客户变了对你来说不一定是坏事。比如说，住宅客户没有太大的变化，所以去搞住宅就没什么机会。而商业地产、产业地产的客户已经发生了巨大变化，在互联网＋的背景下，企业的生产、市场、销售模式，乃至企业组织架构都在发生变化，不管是大企业、小企业都很难受，这个时候我们研究产业的机会就来了。

界面新闻：创业压力大吗，您怎么排解？

刘爱明：我觉得没什么压力。我最大一个感受就是还挺自由的。我创业的逻辑是想的很清楚的，有了想法然后全力地把它做下去，我更多的反而是一种自由。另外，当深入地去做一门生意的时候，其实没有你想象的那么难。假如说，现在我创业还去搞住宅，可以凭运气拿一块地两块地，然后呢？这看起来简单，实际上很难，所以真正地去搞产业园反而没有压力。

界面新闻：现在跑步训练怎么规划？

刘爱明：我一般是跑一天休一天，原来早上一般是10公里左右，最近已经慢慢加到15公里了。