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（嘉宾对话之一）

房地产金融与房地产投资

其实所有国家调控、限制甚至禁止的行业，都是最好的行业，包括房地产。经济效益最好的行业、发展前景最好的行业，也肯定是国际国内资本都会盯住的行业。我们国家调控房地产的政策已经实行了多年，一直说要把价格涨幅降下来，但现在价格涨幅还是很可观。我相信外资的进入，或者国内金融机构对于房地产开发商的支持，可能会使增幅减少，但是绝对量肯定要增长。

我的一个基本判断是，资金非常充足，关键看房地产企业、开发商如何利用不同渠道把资金合理合法地用到推动中国房地产市场的发展上。我相信有很多做法，可以让相当一部分资金在合理合法的前提下进入开发商手里，进入房地产企业。第二个判断是，中国房地产市场如果要投资，我觉得现在还是能买就买、能多买就不少买的阶段。因为中国国民经济还是非常好的，国民经济的发展能够进一步推动房地产的需求。怎么融资也是老生常谈的问题。

三四年前，我们很多人都在学习如何融资以及如何与资本市场对接，现在很多企业都是高手了，都知道如何通过IPO 手段，或者通过与直接投资基金的人接触来获得资金。但是最基本的，企业还是要有一个非常有闯劲、能够守规矩、让所有投资者放心的团队。

还有一个基本点，就是企业能不能让大家看得见或者预测到回报。外资对于我们企业的进步，不仅是资金上的支持，还有很多规范或公司制度方面的促进。除了资金以外，这些先进的管理理念、经验都要引入到公司的发展里，这样才能保障公司长久发展，没有瓶颈。当然我们也不是全盘照搬、全盘西化。在不同阶段我们把适用的东西引入到企业运营管理中来，把握好“度”，就能更好地推动企业发展。

2008 年金融市场的展望是个非常大的话题。但是根据过去几年来房地产市场的发展以及政府在相关领域里的一系列调控措施，可以基本看出来，2008 年房地产市场肯定是会受到比较严格的调控的，特别是对外资进入的限制。现在预测2008 年房地产市场价格走势为时尚早。政府对于外资的限入，是出于对房地产调控、对人民币增值以及对整体宏观经济的考虑，特别是对大量外汇涌入中国市场这一整体的考虑，绝不仅仅是我们从业人员站在自己角度上能够轻易下结论的。

我觉得政府的意愿有几个，一是房地产供应量降下来，二是银行参与房地产的份额也要降下来。对于外资是否会构成供应量增长和价格上升，这个问题没有很清楚的结论。从外资角度来讲，限制并不难，但实际运作效果很难控制。另外现在外资的定义越来越模糊，中国素质比较好的大开发商也基本变成了外资，到香港上市之前就要红筹化，就是把自己变成外国公司，然后香港上市，资金来源也是外资。从2006 年开始到2007 年，有十家国内企业在香港上市，2008年排队的还有二十家。这些企业从公开市场融来的钱规模相当大，也要参与到国内房地产市场当中，这样外资的规模远远超过了金融投资者的规模。如果我们问这些上市公司的钱怎么进，他们都说有办法进，而且实际上融来的钱也都通过各种方式进来了。

外资能否限制得住、能限制到什么程度，都很难说。所以2008 年的资本市场，政策很清楚，实际操作是否达到效果很难说。现在直接在项目层面的海外融资的确是越来越困难。但是有没有办法解决呢？很多，一个是通过本来是国内企业现在已经转为外资的企业渠道进来；另外像我们这样的投资人，内资外资也不容易分得出来。2008年我们大部分投资是以人民币的形式，因为我们手上已经有了大量人民币，而且可以通过整体的方式一下投入几亿美金，换成人民币在中国市场循环使用，这样就没有外资的问题。实际就是在中国市场上注入一大笔人民币。同时我们不一定是融资的来源，还是资金的管理者。

对于房地产企业来说，银行的钱很难拿到。明年会有专门投人民币的投资者。可能从2008 年开始，会有很多非银行渠道的人民币进入到产业投资中来。其实政策制定人也希望能够创造出多品种的资金，但目前政策制定方面很缺乏这样的平台。一个有效的资本市场一定要达到这样的效果：让投资人把资金投出去，获得相应回报，同时为企业提供资金来源。现在两级分化，制度非常低效，最终还是需要通过政策来调控。现在外资和国内企业都在互相靠拢。随着规模不断扩大和国际资本市场经验的积累，现在内资企业也都很明白国际资本市场的规则和要求，而国际资本市场也对中国的情况越来越了解了。我觉得未来几年内，外资也好、内资也好，运作界限不会那么清楚。

我主要作为开发商来说两句。2004 年从开发商的角度有一个事改变了，就是土地供应由政府统一供应。而这之前有很多种方式，可以协商、转让，或者自己以前的房产改变性质等等。新形势下大家拿地的方式在变化，经营思路也在调整。对于开发商而言，只有两件大事：土地和钱。钱的供应刚才大家提到了，紧缩货币政策下，钱的获取方法又有了新的形势变化。以前可以从股市集资，可以从外国投资银行里获取，或者从外资银行或者在香港的股市上做增发来获取外币等等。而由于紧缩货币政策，对开发商而言以前习惯的做法就要变化了。

2008 年确实是挑战之年，在土地思路刚刚略有眉目的情况下，马上又要转换融资渠道的思路，这两个思路综合，是身在地产行业的同事们所要面对的挑战。2008 年应当是企业渴求人民币的局面。我了解到现在有很多组织和机构都是这样走的。地产企业，或者整个行业中相关的企业，都会呼唤或者尝试去和这些渠道接轨。至于有关法律法规和配套政策，我认为距离真正全面实施还有相当长的时间，很多企业和融资机构可能是在做吃螃蟹的人。不像国外，国外市场环境都非常成熟了，只要找到合适项目，谈拢价格就可以操作了。而现在虽然有的项目很好，但大家还是要审慎操作融资这一程序。

从2003、2004 年宏观调控以来，房地产的调控从来没有停止过。从融资单位到相关政府部门、老百姓，一直对房地产行业非常关注和敏感。外资大规模地看上这个行业也是从2003、2004 年开始的。在这之前，基本上所有外资都认为中国房地产市场有风险，采取谨慎的态度。但由于我们房地产行业一方面需求比较庞大，市场非常好、利润非常好，另外又是高度缺钱的行业，所以很多外资机构，包括像美林集团、凯雷集团，都在这个过程中发现了中国金融市场中的不对称性或者不完善性。

据我了解，现在外资经过这几年对中国市场的了解和开发，都在逐步认识到中国市场的机遇。虽然伴随着一些挑战，包括宏观调控政策方面的风险，但他们依然对中国房地产市场抱有非常乐观积极的态度。下一步通过人民币、金融产品的创新，很明显会给我们创造更加丰富多彩的国内房地产产品，这是大势所趋。