百年清华

刘爱明，清华大学土木系1986级本科，1993年获得建筑材料专业硕士学位。现任深圳清华校友会副会长、清华校友跑步爱好者协会会长。地产行业工作多年：10年中海，10年万科，4年协信。2015年创立中城新产业公司。

2006年，王石新书《道路与梦想》出版，甫一面世、洛阳纸贵。

书中王石提到：“2002年，我在一家酒店会所同（中海深圳公司总经理）刘爱明见面，邀请其加盟万科。……（对于待遇）刘爱明却清楚地表示：‘如果考虑离开中海，万科是第一选择，我并不会为私营企业的高薪所动。既然选择万科，就按万科的工资体系办，该拿多少就是多少。不要为我打破原有的制度。’”

十七年过去了，当年万科集团的执行副总裁、如今中城新产业的创始人、董事长，刘爱明坐在对面娓娓而谈，面目清矍、形容精神：“王石找我谈的时候，我的确没提待遇。但有一点书中没写，其实我提了一个要求：到万科后，我要打高尔夫。”

虽然万科没有打高尔夫的传统，但王石还是答应了这个奇怪的要求。在刘爱明入职万科后，公司践约为他办了一张高尔夫球卡。

天色微雨、茶气氤氲，和这位地产古典派代表职业经理人的对话，就从高尔夫开始了。

壹｜万科赛艇队与外科赛艇队

直：你很喜欢打高尔夫吗？

刘：我喜欢运动，包括游泳、跑步、爬山、滑雪、划赛艇。清华上学时，我经常从学校跑到圆明园、颐和园。

毕业以后，我到中海深圳工作，因为加班太多，身体严重亚健康。那时候公司旁边有一个高尔夫球场，但中海不允许打高尔夫，甚至有“打高尔夫视同嫖娼”的说法。后来我就偷偷打，能做到接到电话十五分钟之内就回到办公室。打高尔夫后，身体稍微好一点。但是运动本身是一件愉快事情，偷偷摸摸很无趣。因此进万科时，我就提了打高尔夫的要求。

直：在万科打高尔夫快乐吗？

刘：2005年我来到上海，偶尔去佘山打高尔夫。当时，上海高尔夫的氛围不浓，我认识的人也不多、高尔夫运动量又小，渐渐地也有了一种无趣感。

2007年，一个偶然的机会，王石带我在南昌青山湖第一次划了赛艇。划完后，我当场对王石说：这比高尔夫好玩。于是，回到上海我和同事老周就组建了万科赛艇队，并自告奋勇担任队长。同年9月，万科华东区域各公司就组队开始比赛。那时我们在上海东方绿洲的水上中心训练，一周去两次，划了整整五年多，身体素质明显变好。

如今，当年赛艇队的同仁都已经离开了万科，我又把大家都召集起来，每周训练一次，只是名字改成了“外科赛艇队”。

直：其他运动呢？

刘：跑步是我一直的爱好，现在隔一天跑10公里，每月大概在150公里左右。我马拉松的PB（Personal Best 个人最好成绩）是3小时39分。离开万科前，我还参加了郁亮组织的“菜鸟队”，准备用两年的时间登珠峰。我们先登了海拔6206米的西藏启孜峰，后来又准备去冲击海拔6973米的新疆木孜塔格峰。但是因为当时工作原因，我感觉自己不够专注，只能放弃了。

贰｜改变人生从改变你的样子开始

直：运动对你的意义是什么？

刘：能够重新认知自己。许多人跑完第一个十公里后会哭，因为他们突然发现自己居然能跑到一万米，以前想都不敢想，对自己就有了新的认知。

那年王石登珠峰回来，我们开玩笑问是不是收获了一批中年妇女粉丝。他说还真不是，这件事受触动最深的是许多中层官员。这些人在机场遇到，都会主动迎上来：你是王石吧，我们岁数差不多，你居然能等珠峰。

想想也是，我们身边有许多人，人到中年、上有老下有小、单位里不上不下、身体开始发福，感觉这辈子就等退休了。等到运动一段时间，体重明显下降，体力、身材、精神都变好了，整个人自信心就上来了，人生也发生了变化。

直：你如何处理运动与工作的关系？

刘：我很多工作上的重大决策是在大运动量之后作的。2008年金融风暴时，万科华东区域业绩都不好，我心情很差、压力也很大。但每周划赛艇结束、从东方绿洲回市区的四十分钟车程路上，我常能摒弃杂念、放松身心，反而作了很多正确的决策。

直：996、007的工作节奏下，如果没时间运动呢？

刘：现在许多人说没时间运动，我觉得都是借口。时间都是可以安排的，在重庆的时候，我每天7点起床跑步，9点准时上班，一切都很自然很日常。我的目标是要保持这个运动节奏到八十岁。

叄｜正经挣钱，就是理想情怀

直：为什么选择去创业？

刘：我从2002年离开中海时就有创业的想法。那时候通用的路径是找个民营企业老板谈一谈、去当个CEO，用自己管理经验、能力资源换点股份。在当时的环境下，我研究得出一个结论：人力不算资源。地产行业，钱是资源、地是资源、关系也是资源，唯独人不是。既然这条路走不通，就继续做职业经理人，所以去了万科。

直：创业的关键点是什么？

刘：选择一个正确的方向。创业这一步，只要跨出来，就会逼你往前，难的是如何选择方向。那些人云亦云的方向多半不行，什么红海、蓝海，热点、风口有的没的。

《圣经》里说：“你们要进窄门。因为引到灭亡，那门是宽的，路是大的，进去的人也多；引到永生，那门是窄的，路是小的找着的人也少。”许多事情貌似很容易，但因为做的人多，反而不容易，这就是“窄门原理”。例如，大家都在高周转作住宅，如果我也去造住宅，怎么可能竞争过那些大家伙？

直：于是你选择了产业？

刘：中国是个产业大国，市场足够大，这是创业的先决条件。其次，地产上半场以销售为主，下半场应该以运营为主。在上海这样的一线城市，城市最精彩的部分不是在卖，而是持有。因为这些城市增量已经没有多少，以存量为主。但是商场酒店持有太贵，我就想到产业。好在产业大家走得都不远、作的人也不多，所以我就想正儿八经作产业。

直：创业和作职业经理人有什么不一样？

刘：套路不一样。职业经理人做事的套路是老板定的，包括做事方式和业绩目标。因为企业是老板的，再牛的职业经理人，就算有一点股份，约束边界也很清晰。自己创业，套路是自己定的，无边界无约束，就像在茫茫大海要自己找方向。有压力也有动力，会迷茫也更随性。

直：不同身份下，你的管理风格会变化吗？

刘：管理上我一直比较放权，这个没有变化。我主张不要加班、各自做好本职工作，不喜欢一个事情两个人作，更讨厌该你作的你没作。例如2002年我到万科总部，第二年我就提出要搞战略、要搞十年规划。这是总部应该干的事情，不可能有哪个区域公司说我把万科的战略搞出来。最好的工作方式就是大家各搞各的，谁也别烦谁。

直：你对自己的公司有什么期许？

刘：从2015年起，我的公司（中城新产业）就专注于产业运营服务及产业地产等业务，聚集了万科、中城投资、世联行等实力雄厚的上市公司作为核心股东。业务上公司聚焦物联网、智能制造、生物医学、北斗四大行业，联结北上深三地，以资本与市场双轮驱动，促进制造业转型升级，服务区域经济产业结构调整。目前，已服务 18个园区项目，在运营面积 89 万平米，签约运营的产业面积达300万平米。

公司有一个愿景：践行产业升级，服务中国制造业企业转型。许多人说：刘总你有理想有情怀，不愧是万科出来的。这些话听着我挺开心的，但我内心其实不是这么想的。真实的想法是，因为我要吃饭。我要给企业提供一种服务，解决他的痛点、使他生意更好做，他才会来我的园区。这不就是研究产业的转型升级吗？这是我的饭碗，和理想情怀无关。

我觉得只要是正经挣钱的商人，就是有理想有情怀的商人。

直：正经挣钱？

刘：对。首先要正经，不走歪道。其次要挣钱，挣了钱才能给员工发工资、给国家交税，才能持续发展。有理想有情怀不是每年捐款十个亿，而是大家都不用打插边球、不用搞歪门邪道，正儿八经去挣钱。

肆｜作自己喜欢的事情

直：许多职业经理人有“四十大惑”的焦虑感，你有什么建议？

刘：压力是人生常态。首先，要搞清楚自己喜欢干什么。不喜欢的事情，咬牙去干的其实坚持不了多久。这和跑步一样，我身边所有跑友的PB都是在状态最好、最轻松的时候完成。其次，要多运动，运动能排解压力。2008年时，万科华东区域每个月的指标都完不成，有的甚至完成一半都不到，我压力巨大。当时我就去划赛艇，出一身汗的时候才能笑出来。另外，多读读书。读书会让人专注，我空了就看一些宗教类的书和科学类的书。偶尔也会去看电影，放松一下。

直：对于年轻的职业经理人，你看好哪方面的素质？

刘：勤奋。每个行业都一样，让你闲着的公司都不是好公司。跨界。房地产企业是资源整合型企业，优秀的专业人才都要懂点跨界的知识，比如营销要懂设计、设计也要懂点营销；管成本的不仅要懂设计，更要懂点客户，才能把有限的资金用到客户最需要的地方。学习。要不断去接触新事物。现在，传统的地产企业纷纷在转型，因为宏观面发生了变化，这就有大量的新知识要去学习。

直：你如何看待那些地产大企业的转型？

刘：转型需要一个过程，可以通过内部培养新业务或成立新公司，也有外部资本市场的推动力。我总体看好这些企业的转型，因为他们有钱。

碧桂园在转型，他们投入巨资在搞建筑机器人，抹灰机器人、外墙机器人，并且已经开始应用，这种转型很有意思。

当然，转型不可能一试就成功。郁亮说过：万科所有的转型都是不成功的。这个结论非常重要，也非常积极，说明万科在转型路上已经踏出了第一步，试了一下，发现不对，但还会再试。尝到了失败，是走在了前列的标志，没有尝到失败才更可怕。

伍｜万科给了每个人自由度

直：万科了不起的地方是什么？

刘：文化。万科给每个人有相当的自由度，所以个人在万科能成长得比较快。比如万科转型第一步不成功，就搞第二步，大家照样很积极去尝试，这是一种自由度的结果。万科和中国传统的文化不太一样，传统讲究四代同堂要从老到小管好，但就会比较僵化。万科更像一个与自然融合生长的生命体，不突兀、有耐性，自己生长、自然生长，适应性比较强，生存能力也强。

直：有人说万科一代不如一代？

刘：我不这么认为，郁亮他们做得挺好。只是市场不一样了，十年以前是一路狂奔；这几年变化很大，政策、市场都在变，公司规模也大了，还要坚持自由的文化，本身复杂度就高了。

直：王石对你的影响有多大？

刘：“精彩人生，五十开始”就是王石对我说的。创业时，有人说是不是年纪大了点，我说精彩人生还没开始。

还有一点，王石的思维方式和很多人相反。常人的思维是why？王石的思维是why not？比如爬山，“我为什么要去登珠峰？”和“我为什么不去登珠峰？”就是完全不一样的两个问题。

受他影响，我发现许多问题，真实面和我们日常看到的是相反的，确实需要我们去反问、需要质疑。比如说，创业要有钱，没钱怎么买地、怎么盖房子？可是真实的逻辑是：你有赚钱的项目吗？只要项目赚钱，怎么会没钱？事实上创业不是缺钱，是缺项目。

陆｜退休是个伪命题

直：你如何平衡工作和家庭？

刘：万科多少年都在谈工作和生活的平衡。那时候我就对员工说，你们别想着平衡，因为你永远平衡不了。这是一个大干快上的年代，房地产市场这么好，你怎么可能不干活？过了这个阶段，一切自然会平衡。我们现在努力，只是为了未来的平衡。

直：生活中，你是一个好父亲吗？

刘：我做的最对的事情，就是一直让孩子作喜欢的事情。从小，我们就发现他喜欢画画，晚上不睡觉，早上不刷牙不洗脸，就要画画。于是，我和我太太就给他找了个非常好的画画老师，一直画下去。去年大学选专业时，他十几个专业全填了建筑，最后录取了康奈尔大学建筑专业。

其实，我不认为每个孩子都要考那么好的成绩，但一定要干自己喜欢的事情。

我更希望和孩子成为朋友关系。但有的时候，因为内心传统的东西，我还是会不自觉地批评大于鼓励，也许他已经觉得做得不错了，但我还是不满意。这导致我想和他成为朋友，但又没做到，还是更像中国传统的父子关系。

这个责任在我，不在孩子。

直：你想过什么时候退休吗？

刘：退休是伪命题，没有多少人退休生活会过得更好。

许多人会说：等我退休那天，美好生活就开始了。其实我们看到的是，更多的人退休以后无所事事、容易生病。退休以后，反而是不美好的生活在等着你。

我个人工作和生活的比例，六十岁之前是70-80%放在工作上；六十岁过后，六四开或者五五开；等到七十多岁，生活的比重才会到70%。反正我觉得上帝造人就是让人干活的，干活本身就是一件美好的事情。

我才五十岁，精彩人生刚刚开始。

结束语

两个小时的谈话，弹指一挥，却浓缩了中国地产职业化三十年的精华。

只有看遍繁华和狼藉，才会明了底线和坚持。

作为三十年走来的古典派职业经理人、一个将运动工作到八十岁的创业者，刘爱明没有996、没有007，没有通宵出图的赶路、也没有或交业绩或交尸体的选择，只有充盈的职业标准和充盈的个人世界。

道别时，刘爱明微笑着转身背面、淡定而去，只留下一个通透又隽永的背影：不明白的是为何人世间，总不能溶解你的样子……